Si vives en una comunidad de propietarios, es probable que alguna vez se haya dado una de las situaciones de las que venimos a hablar.
Los daños en elementos comunes de uso privativo, como son las terrazas, son a menudo origen de conflictos en las comunidades, muchas veces por el desconocimiento inicial y la falta de asesoramiento.
La cuestión radica en si la responsabilidad debe recaer sobre la comunidad o sobre el comunero que hace ese uso privativo.
Ya que son numerosas las casuísticas no vamos a tratar todas, solo las más habituales, del mismo modo señalaremos algunas sentencias en las que se explican las decisiones relativas a este tipo de situación.
En cualquier caso, lo recomendable en caso de daños en este tipo de elementos, es contratar una prueba pericial que dictamine quién es responsable, por razón del orígen de daño. Antes de eso, puedes contactar con profesionales como nosotros para asesorarte.
Las terrazas como elemento común de uso privativo y la causación de daños
Al ser este un tema recurrente en las comunidades de propietarios, encontramos diversas sentencias del Tribunal Supremo que vienen a constatar que: «La enumeración que de los elementos comunes contiene el art.396 CC -EDL 1889/1-, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino. En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que, en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.»
Por ello, las terrazas pueden desafectarse y ser consideradas elementos privativos. Aún así, en caso de haber daños por filtraciones que provengan de defectos estructurales del edificio, la responsabilidad corresponderá a la comunidad. Este es el caso más frecuente en que el comunero no es responsable porque el defecto estructural es la causa de la filtración en la mayoría de casos.
Además, el mantenimiento no suele ser responsabilidad del comunero.
A no ser que una prueba pericial acredite que ha habido defecto de mantenimiento que haya dado lugar a los problemas colaterales.
Por ello es importante contratar un perito experto en edificación que elabore un dictamen en el que figuren las causas y el origen de los daños.
Hecho esto, se podrá determinar a quién corresponde la responsabilidad.
¿A quién corresponde la reparación de barandillas o losetas de la terraza elemento común de uso exclusivo?
Aunque de que se trate de un daño en un elemento común de uso privativo, debe responder el propietario. Salvo que el desperfecto tenga una relación directa con un problema estructural, en cuyo caso sería la comunidad quien debería responder.
La regla es que se responde en función de quién hace uso del elemento. Si es un uso exclusivo por parte de comunero, la responsabilidad recae sobre este.
Obligación de cada comunero de atender la conservación de su propia terraza
Nos referimos al cuidado de barandilla, suelo o elementos que acusan el paso del tiempo.
En cambio, será la comunidad la que atenderá las reparaciones cuando se trate de problemas o defectos estructurales.
Vemos que en línea similar se pronuncia la AP de Huelva, secc. 1ª, 11-1-2001, Rec. 330/2000 que señala que: «Cuestión distinta es la de determinar -partiendo de la base de que todos los comuneros están obligados a contribuir- si las obras que se aprueban en la junta general objeto de este proceso tienen que ser abonadas por los propietarios de las terrazas dañadas, o por la comunidad.
Dicho de otro modo: se trata de determinar si la terraza es un elemento privativo de cada piso a que está unida, o constituye elemento común, según entiende la demandada. La solución es bien sencilla. La terraza es una cosa y la otra. Como tal terraza, como suelo de la terraza y el perímetro que delimita, es una parte de cada vivienda y por lo mismo, es privativa. Pero como parte integrante de la estructura del edificio, como techo del piso que tiene debajo, es elemento común. De ahí que para determinar quién debe financiar la reparación, sea preciso, en cada caso, determinar la índole, la causa, o la razón de la avería.»
Lo que significa que será el comunero quien deba hacerse responsable de defectos en barandillas o suelo. Haciendo frente a las reparaciones. Porque es quien emplea de manera exclusiva dichos elementos. Y será la comunidad quien atienda la reparación en casos de humedades o necesidad de impermeabilización.
Qué hacer si hay filtraciones en las terrazas
Lo habitual es que las filtraciones se deban a defectos estructurales o problemas en la tela asfáltica. Por este motivo son responsabilidad de la comunidad.
No se debe a una falta de mantenimiento en su bien privado, sino a una cuestión referida al estado de la tela asfáltica.
De hecho, aquellos defectos constructivos como los defectos en la tela asfáltica son responsabilidad de quienes edificaron. En el momento en que se supera el plazo de reclamación de responsabilidad ya es la comunidad la que debe asumirla por derivación.
Por supuesto, si se acredita que el comunero ha provocado el defecto a través de prueba pericial, será el comunero quien responda ante la reparación.
Quién responde si la terraza de uso privado no es cubierta del edificio
Las terrazas que forman parte de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes. Lo son por destino y por ello se permite atribuir el uso privativo a alguno de los propietarios.
El TS (sentencia de 24.04.2013) indica que no es posible atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos comunes esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.
Según sentencias del TS (sentencias TS 18-6-2012 -EDJ 2012/201038-, entre otras), la cubierta no pierde su naturaleza de elemento común por la función que cumple y aunque se configure como privativa
Si los daños se deben al mal estado de la tela asfáltica situada bajo el suelo de la terraza que es así cubierta del edificio, determina su naturaleza común. Debido a lo cual su reparación es obligación de la comunidad de propietarios.
Responsabilidad en caso de daño provocado por terrazas que constan como privativas
Como ya hemos visto, las terrazas son elemento común a no ser que en el título constitutivo o en los estatutos se tenga recogida la privacidad de estas y la no consideración de elemento común.
O que se hayan desafectado posteriormente a su primera consideración.
En estos casos, será el comunero quien asuma la responsabilidad de los daños provocados por el uso o modificaciones efectuadas.
Vemos un ejemplo aquí, según afirma la AP Lleida, Sec. 2.ª, 356/2017, de 4 de septiembre: » debo condenar y condeno a la demandada a que, en el prudencial plazo de un mes desde la notificación de esta resolución, ejecute la obras necesarias en la terraza privativa de su vivienda, sita en el edificio núm. NUM000 de la C/ DIRECCION000 , de Lleida, que eviten en el futuro las filtraciones y humedades sobre la vivienda de la actora, así como las obras necesarias de reparación y prevención de daños en dormitorio, estancia estar comedor y dormitorio, dispuestos bajo la misma estancia de la vivienda superior; conforme al detalle…; con apercibimiento de que de no actuar así se ejecutarán a su costa. Todo ello con imposición a la demandada de las costas causadas por este procedimiento. […]»
Como señala la AP de Madrid 29-9-09 -EDJ 2009/268539-, el art.9.b) LPH -EDL 1960/55-, aparte de la obligación genérica que declaran los arts.1907 y 1910 CC -EDL 1889/1-, establece la de cada propietario de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.
Sobre las terrazas de áticos: filtraciones
En caso de que este tipo de terraza sirva de cubierta a una vivienda inmediatamente inferior y afecte a la misma:
- Si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario, corresponde a la Comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro
- En caso de que provenga del solado o del pavimento, por la negligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la realización de la reparación.
Nuestro consejo en caso de daños derivados de terrazas
Hemos tratado de plantear situaciones cotidianas en el día a día de una comunidad que tiene terrazas en su estructura. Del mismo modo hemos acompañado las explicaciones con sentencias que las explican y dan marco normativo.
Aún así, sabemos que ante una situación de este tipo, lo primero que hay que hacer para curarse en salud es consultar a profesionales.
Además, como administradores de fincas colegiados, te ofrecemos asesoramiento en aquellas cuestiones que afecten a tu comunidad. Puedes contactar con Es Terrat a través de nuestro formulario o en el canal que prefieras.
