En las Islas Baleares, y concretamente en Mallorca, no hablamos de VUT (Vivienda de Uso Turístico), sino de ETV (Estancia Turística en Vivienda). Este no es solo un matiz terminológico, sino la base legal que define cómo podemos comercializar nuestras propiedades y qué derechos tienen nuestras comunidades de vecinos. En Es Terrat, sabemos que te importa la legalidad, el orden y, sobre todo, la convivencia en tu edificio. Por eso, hemos preparado esta guía técnica sobre la normativa actual, los cambios de 2025 y el papel determinante de la junta de propietarios.
¿Qué es exactamente una ETV en Mallorca?
Según la Ley de Turismo de las Illes Balears (Ley 8/2012), se presume que existe una estancia turística cuando alquilas la totalidad de tu vivienda por periodos de corta duración (máximo un mes), bajo condiciones de uso inmediato y con finalidad lucrativa. Es fundamental entender que el uso del término «vacacional» o «turístico» sin tener presentada la declaración responsable (DRIAT) se considera una falta grave con multas que pueden llegar a los 40.000 euros.
El nuevo escenario de 2025: prohibiciones y límites
El marco legal ha cambiado de forma contundente para proteger el uso residencial de nuestras fincas. El Decreto Ley 4/2025 prohíbe la creación de nuevas plazas de alojamientos turísticos en viviendas plurifamiliares (edificios de pisos) en todo el archipiélago. Esto significa que, si tu propiedad está en un bloque de pisos y no tiene licencia previa, actualmente no puedes tramitar una nueva ETV estándar.
Sin embargo, existen diferentes modalidades de ETV que debemos distinguir:
- ETV365-Un: para viviendas unifamiliares (chalets o casas únicas en su parcela). Su licencia es indefinida.
- ETV365-Pluri: para viviendas en edificios de pisos. Estas licencias tienen una vigencia de 5 años renovables.
- ETV60 (Vivienda Principal): esta es la única modalidad que queda fuera de la prohibición de abril de 2025 para edificios de pisos. Permite alquilar tu propia vivienda habitual (donde estás empadronado) por un máximo de 60 días al año.
El poder de la comunidad: la regla de los 3/5
Como administradores de fincas en Palma, uno de los puntos que más gestionamos en Es Terrat es el derecho de la comunidad a decidir sobre su propia convivencia. La ley es muy clara sobre cuándo se puede impedir o autorizar una ETV:
- Los Estatutos son la clave: si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad prohíben expresamente el uso turístico, la actividad no es legal.
- Acuerdo de 3/5: si los estatutos no dicen nada al respecto, desde el 3 de abril de 2025 se requiere un acuerdo de la junta de propietarios. Este debe ser aprobado por una mayoría de 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación. Sin este acuerdo expreso, no se puede iniciar la actividad.
- Carácter temporal: las licencias en comunidades de propietarios se otorgan por 5 años. Si en ese periodo la comunidad modifica sus estatutos o acuerdos para prohibir la ETV, la actividad deberá cesar en el plazo máximo de un año.
En Es Terrat, facilitamos esta gestión mediante nuestro sistema telemático y herramientas como Fynkus, donde toda la información relevante y los acuerdos de junta son accesibles 24/7 para evitar malentendidos.
Requisitos técnicos: sostenibilidad y calidad
Para que una ETV Mallorca sea legal, no basta con el permiso de los vecinos. La vivienda debe cumplir con estándares técnicos que aseguren su calidad y su compromiso con el medio ambiente:
- Cédula de habitabilidad: es el requisito base. El número de plazas comercializadas no puede superar las indicadas en la cédula, y están prohibidas las camas supletorias.
- Certificado Energético: como parte de nuestra apuesta por la evolución sostenible, la ley exige una calificación mínima (F para edificios anteriores a 2007 y D para posteriores a 2008) para las viviendas plurifamiliares.
- Contadores individuales: es obligatorio contar con medidores individuales de agua, electricidad y gas.
- Equipamiento mínimo: por ejemplo, se exige un cuarto de baño por cada cuatro plazas de capacidad.
Responsabilidades del propietario y convivencia
Gestionar una ETV en Mallorca implica una vigilancia activa para no perturbar el bienestar vecinal. La normativa impone deberes estrictos al comercializador:
- Asistencia 24 horas: es obligatorio tener un teléfono de atención operativa las 24 horas. Este número debe estar a disposición tanto de los turistas como de la comunidad de propietarios para comunicar cualquier incidencia grave de forma inmediata.
- Registro de Viajeros: desde el 2 de diciembre de 2024, es obligatorio tramitar el parte de entrada de viajeros a través de la plataforma ses.hospedajes.
- Derecho de expulsión: si los clientes infringen las normas de régimen interior de la comunidad o alteran gravemente la convivencia, el comercializador debe exigirles el abandono de la vivienda en un máximo de 24 horas.
- Servicios mínimos: el propietario debe garantizar la limpieza periódica, el suministro de ropa de cama y el mantenimiento de las instalaciones.
Sanciones por oferta ilegal
La transparencia es uno de nuestros pilares y por ello advertimos que operar fuera de la ley conlleva riesgos graves. La publicidad de una ETV en Mallorca sin haber presentado la DRIAT o sin incluir el número de inscripción turística en el anuncio se sanciona con multas de entre 20.001 y 40.000 euros. Además, la administración puede decretar la clausura temporal del establecimiento.
Conclusión
En Es Terrat, nos ocupamos de que tu comunidad funcione con agilidad y rigor legal. Entender la normativa de la ETV en Mallorca es esencial para proteger el valor de tu inmueble y garantizar que tu finca siga siendo un lugar de descanso. Ya sea para actualizar los estatutos, mediar en un conflicto o asesorarte sobre la legalidad de una vivienda, estamos a tu lado con una base tecnológica sólida y un equipo profesional comprometido.
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