Desde Es Terrat, como empresa de administración de fincas, sabemos que la complejidad de estas tareas aumenta con el tamaño de la comunidad. Cuanto mayor es el número de vecinos y las dimensiones de la piscina, más estrictos son los requisitos y más detallada debe ser la gestión. Por eso hemos preparado esta guía sobre las piscinas en comunidades de vecinos, que sirva de apoyo a presidentes de comunidad y administradores.
Normativa que toda comunidad debe conocer para sus piscinas
La regulación de las piscinas en comunidades de vecinos se rige principalmente por normativas autonómicas y municipales, además de lo que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y los estatutos internos de la comunidad. En las Islas Baleares y, concretamente, en Palma, hay que prestar especial atención a la siguiente legislación:
- Decreto 53/2024, de 22 de mayo, por el que se establece el régimen de sanidad y seguridad de las piscinas de las Illes Balears y se deroga el Decreto 102/2010: la norma más relevante y de obligado cumplimiento en todo el archipiélago balear para las piscinas en comunidades de vecinos. Aborda aspectos críticos como: la calidad físico-química y microbiológica del agua, los sistemas de depuración y filtrado, los controles analíticos periódicos, la obligatoriedad y requisitos para la presencia de socorristas, las características técnicas de las instalaciones y medidas de seguridad para prevenir accidentes.
- Ordenanzas municipales: aunque la normativa autonómica es la base, es importante recordar que algunos ayuntamientos pueden tener ordenanzas específicas que complementen, o incluso endurezcan en algunos aspectos, la normativa autonómica. Desde Es Terrat, recomendamos consultar con el Ayuntamiento de Palma para verificar si existe alguna regulación local adicional que deba ser considerada por vuestra comunidad.
- Reglamento de Régimen Interno: este documento, que es aprobado por la propia comunidad de propietarios en junta, es esencial para el buen funcionamiento de las piscinas en comunidades. Permite establecer normas de uso específicas y detalladas para la piscina, que se adapten a las particularidades y necesidades de vuestra comunidad. Este reglamento es la herramienta más eficaz para fomentar una convivencia pacífica.
Obligaciones para la comunidad de propietarios
Para el/la presidente de la comunidad y para la administración de fincas que gestiona el inmueble, la supervisión de una piscina comunitaria implica una serie de responsabilidades. Destacamos las que deben figurar en el checklist de cualquier administrador de fincas que gestiones piscinas en comunidades de vecinos:
- Calidad del agua y mantenimiento constante: se deben realizar controles analíticos regulares del agua, tanto físico-químicos como microbiológicos, para asegurar que cumple con los parámetros de salubridad exigidos por el Decreto 53/2024. Esto no es solo una obligación, sino una garantía de salud pública. Implica llevar un libro de registro de control diario de los parámetros y de los resultados de los análisis externos. El sistema de depuración, filtrado y desinfección debe funcionar de manera impecable y el personal encargado del mantenimiento diario debe estar cualificado y tener la formación exigida.
- El Decreto 53/2024 es muy claro y específico en cuanto a la obligatoriedad de la presencia de socorristas titulados. Esta necesidad se establece en función de la superficie de lámina de agua de la piscina y del aforo máximo permitido. Para comunidades grandes con piscinas, casi siempre será necesario contratar durante el horario de apertura. Además la piscina debe contar con todo el material de salvamento y primeros auxilios exigido por la normativa en un lugar visible y accesible.
- Higiene y limpieza de todas las instalaciones: la salubridad no se limita solo al agua. Las duchas, los aseos, los vestuarios, las zonas de paso y las áreas de descanso alrededor de la piscina deben mantenerse en perfectas condiciones de limpieza e higiene en todo momento. Un programa de limpieza regular es imprescindible para evitar la proliferación de bacterias y hongos.
- Señalización y prevención de accidentes: la piscina debe contar con toda la señalización obligatoria y visible. Además, se deben implementar medidas activas para prevenir accidentes, como suelos antideslizantes en zonas de tránsito, vallas de seguridad perimetrales que impidan el acceso a niños pequeños sin supervisión, y la revisión constante de elementos que puedan suponer un riesgo.
- La comunidad debe contar con un seguro de responsabilidad civil con una cobertura adecuada y suficiente para cubrir cualquier posible accidente o daño que pueda producirse en las instalaciones de la piscina, tanto a vecinos como a terceros. Una buena póliza es un respaldo crucial ante imprevistos.
- Libro de incidencias y registro de datos: hay que mantener un registro actualizado de las incidencias, resultados de los controles de calidad del agua, actuaciones de mantenimiento, revisiones de seguridad y cualquier otra información relevante. Este «historial» facilita la gestión interna, y sirve para justificar el cumplimiento de la normativa ante cualquier inspección por parte de las autoridades sanitarias.
Conclusión
Gestionar una piscina en una comunidad de vecinos puede ser un desafío, pero con la estrategia adecuada, se puede convertir en un activo importante para la comunidad. Aquí te dejamos algunos consejos prácticos:
- Mantener a los vecinos bien informados sobre las normas de uso, los horarios de apertura y cierre, los periodos de mantenimiento y cualquier otra novedad relacionada con la piscina es crucial para evitar conflictos y malentendidos. Un buen tablón de anuncios comunitario, circulares periódicas, o incluso un grupo de mensajería, pueden ser de gran ayuda.
- Dada la complejidad y la rigurosidad de la normativa, es recomendable confiar en empresas especializadas tanto en el mantenimiento técnico de piscinas (depuración, tratamientos, análisis) como en la contratación y gestión de socorristas. Esto no solo asegura el cumplimiento normativo a rajatabla, sino que también garantiza la calidad del servicio y la tranquilidad de los vecinos.
- Las piscinas, al igual que cualquier otra infraestructura, requieren inversiones periódicas. Prever un fondo de reserva específico para posibles reparaciones mayores, mejoras estructurales (como la renovación del gresite o el sistema de bombeo) o actualizaciones necesarias en la piscina, es una decisión financiera inteligente que evitará derramas inesperadas y problemas de liquidez en el futuro.
- Las necesidades y dinámicas de una comunidad pueden cambiar con el tiempo. Es aconsejable que el reglamento de régimen interno de la piscina se revise y, si es necesario, se adapte periódicamente en una junta de propietarios. Esto asegura que sigue siendo un documento útil que se ajusta a la realidad de los usuarios de la piscina.
Cumplir con la normativa evita problemas legales y sanciones económicas, y garantiza un espacio de ocio seguro, limpio y agradable para el disfrute de todos los vecinos, lo que contribuye a mejorar la convivencia y el bienestar vecinal de la comunidad.
