Dudas frecuentes sobre rehabilitación

Llevar a cabo la rehabilitación de vivienda puede ser una especie de odisea. Como suele decirse, sabes cuándo comenzarán, pero la finalización es toda una incógnita. Al tratarse de una inversión considerable son muchas las dudas que pueden surgir.

En Es Terrat tenemos entre nuestros objetivos principales el que tu vida sea más confortable y sencilla. Por eso hemos recopilado en este artículo las cuestiones básicas a tener en cuenta al iniciar una rehabilitación en tu domicilio. Para minimizar los imprevistos, eliminarlos sabemos que no es posible, no vamos a engañarte.

Esta información es también útil si has decidido comprar una vivienda de segunda mano para reformarla y dejarla “a tu gusto”, además de aumentar su eficiencia energética.

Análisis del estado antes de la rehabilitación de vivienda

Antes de tomar decisiones respecto al tipo de reforma a realizar, es importante contar con una valoración profesional del estado de la estructura y de las instalaciones. Comprobar las condiciones del agua, del gas si lo hubiese y de la electricidad. Si hay que reparar o mejorar estas estructuras conviene hacerlo en primer lugar.

Esta valoración previa es recomendable que la haga un/a profesional experto/a. Porque hay que ir más allá de una observación con registro de grietas y humedades. Si vas a adquirir una vivienda para reformar, hay que añadir la supervisión del estado de las zonas comunes. Con el fin de evitar futuros gastos en forma de “derramas”. Además, si la vivienda se halla en un edificio de más de 45 años, averigua si ha sido objeto de la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) reciente o está pendiente de ello.

Conocer la eficiencia energética

El documento que recoge la eficiencia energética de un edificio o parte del mismo, y es realizado por un técnico competente es el certificado de eficiencia energética. Y la etiqueta energética es un resumen visual del Certificado Energético que se obtiene una vez registrado éste en el órgano competente de la comunidad autónoma que corresponda. Al igual que la certificación, la etiqueta tiene una validez de 10 años.

En nuestro país más del 80% de los edificios tiene las etiquetas E, F o G. Y menos del 0,5% cuenta con la A, que corresponde a la máxima eficiencia. El objetivo de la rehabilitación debería ser lograr una etiqueta superior a la actual, al menos la B o la C. Para ello, las obras más frecuentes son las de mejora de cerramientos (ventanas y puertas), del sistema de calefacción, de la ventilación y la iluminación.

Nuestro consejo, al comprar una casa de segunda mano, solicita el certificado de eficiencia energética de la vivienda. Puedes pedirlo a la agencia inmobiliaria o a quienes ostenten la propiedad. Te avanzamos que no todas las casas de segunda mano lo tienen.

¿Cuál es el presupuesto medio para la rehabilitación de una casa?

No es sencillo establecer un presupuesto aproximado, aunque los/as profesionales del sector estiman un gasto de entre 500 € y 700 € por metro cuadrado. Pero, como decimos, este precio vendrá determinado por el tipo de obra, la superficie, la calidad de los materiales y otros factores que pueden tener relación con la oferta y la demanda. 

Esto es, si nuestra vivienda tiene 100 metros cuadrados, nuestro presupuesto puede ir desde los 50.000 € hasta los 70.000 €.

Consejos para una reforma sin sobresaltos

Pide al menos 3 presupuestos cerrados

Se aconseja pedir presupuesto a 3 empresas de construcción distintas. Si puedes conseguir alguna referencia es mejor. Aunque también tienes que tener en cuenta que en esas empresas puede haber diferentes profesionales, que cada proyecto tiene sus singularidades y que lo que tú valoras puede no coincidir con lo que valore quien te recomienda.

Nuestro consejo, consulta a profesionales de confianza además de a personas conocidas, familiares y amigos/as.

Qué debe incluir el presupuesto

El presupuesto debe contemplar el desglose de los gastos, los de los materiales y también los de la mano de obra. Por supuesto es necesario que los impuestos estén ya reflejados para que sepas el coste real y final. Esto te librará de los temidos “gastos imprevistos”. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) aconseja que también figuren:

• Las fechas de inicio y fin.
• Descripción detallada de trabajos y superficies afectadas.
• Materiales a emplear (calidades, marca, cantidades y modelos).
• Obligaciones que tiene la empresa en caso de reparaciones por daños. 
• Plazo de garantía y formas de realizar posibles reclamaciones.

En todos los casos, el presupuesto tendrá que ir acompañado del proyecto de obra que siempre debe realizar un/a especialista. 

Si la reforma es integral y afecta por ello a elementos estructurales de la vivienda, será necesaria la participación de un/a arquitecto/a, que intervendrá durante el proceso. Si se trata de una obra menor, será suficiente la intervención de un/a jefe de obra.

Formas de pago y plazos

En caso de que la empresa requiera el pago por adelantado, la OCU recomienda que el adelanto sea de entre un 30% y un 40%. Los plazos y entregas son negociables la mayoría de veces.

Como media, una obra de rehabilitación “integral” puede tener una duración de medio año, aunque de nuevo, esto es una estimación y dependerá del tipo de vivienda y de la reforma a emprender.

Hipotecas para reformar o préstamos personales

Si estás pensando en comprar para reformar, puedes solicitar una hipoteca para la compra y la reforma.

Si en cambio tienes una hipoteca y quieres realizar una reforma en tu vivienda, puedes solicitar una ampliación de la hipoteca actual o solicitar un préstamo. En el primer caso tendrás que asegurarte de que es un producto que ofrece tu banco, ya que no todos los bancos lo incluyen.

La decisión entre solicitar un préstamo personal o una novación, dependerá de tu situación y del tipo de reforma y coste. Lo recomendable es que te asesoren siempre expertos/as. Con una ampliación de capital pagarás menos intereses. Sin embargo, los gastos de constitución y el tiempo que tarda en formalizarse pueden ser mayores debido al coste de la tasación y a la complejidad del proceso.

Si la cantidad de dinero que necesitas no es demasiado elevada, puede ser mejor pedir un préstamo para la reforma. Porque las hipotecas tienen unos importes y unos plazos mínimos que puede que no te interesen. Al realizar una novación de la hipoteca que ya tienes, será posible que continúes con las mismas condiciones que tenías en tu hipoteca.

Por dónde comenzar las obras

Ayudas para rehabilitación de vivienda

No está de más que verifiques la posibilidad de que alguna administración te subvencione parte de la rehabilitación. Estudiar las bases y proceder a su tramitación antes del inicio de la obra.

Solicita los permisos necesarios

En las Islas Baleares, desde 2020, no es necesaria la licencia municipal para los siguientes trabajos, siempre en suelo urbano:

1. Reforma interior. 
2. Reformas integrales y de cambios de uso de edificios.
3. Consolidaciones estructurales.
4. Cambios de cubiertas.
5. Cierre de solares. 
6. Demoliciones parciales. 

En este caso el Govern Balear permite iniciar las obras mediante la presentación de la documentación necesaria y una declaración responsable al día siguiente o a los 15 días. “Comunicación que realiza el particular al Ayuntamiento para la ejecución de obras vinculadas o no a una actividad, de técnica sencilla y escasa entidad constructiva, de manera más simplificada, ya que no están sometidas a licencia según la normativa vigente.”

Informa a tu comunidad de propietarios/as sobre la rehabilitación

Las obras deben comunicarse a la comunidad de vecinos/as, a la que solo habrá que pedir permiso cuando se quiera alterar algún elemento común, por ejemplo, realizar un cerramiento a la terraza. 

Inicio de obras

Lo habitual es que las estancias que primero se modifiquen sean la cocina y el baño. También se recomienda hacer en primer lugar aquellas obras que incluyan eliminación o levantamiento de tabiques.

Del mismo modo, si es necesaria la instalación de nuevos sistemas de fontanería o cambio en la red eléctrica, serán prioritarios esos trabajos. Te recomendamos aprovechar para revisar la potencia contratada y asegurarte de tener la necesaria para tu consumo. Lo último serán aquellas actuaciones más “superficiales”.

Para mejorar la eficiencia de tu hogar, te recordamos algunos de los cambios que puedes realizar:

1. Instalar aislamiento térmico en paredes, suelos y techos.
2. Incorporar acristalamientos dobles con cámara de aire.
3. Apostar por la climatización, calefacción y ACS eficientes.
4. Renovación de los electrodomésticos, adquiriendo unos más eficientes.
5. Implantación de domótica: sistemas de control y automatización.

Lista de espera en las reformas para rehabilitación

Si has leído hasta aquí tal vez quieres adentrarte en el mundo de la rehabilitación y reformar tu casa. Si es así, te aconsejamos que comiences con la revisión del estado de la vivienda y a solicitar los presupuestos. 

En este momento se ha incrementado de manera notable la demanda y en Es Terrat no queremos que veas como tu sueño de lograr una casa más eficiente se prolonga demasiado en el tiempo. Además, esta situación repercute en los precios, así que, traza tu plan de reforma cuanto antes. Y si crees que podemos ayudarte, no dudes en contactarnos.

Fuentes

Web ING Direct https://www.ennaranja.com

Sede electrónica Ayuntamiento de Palma.

Web de la OCU https://www.ocu.org