El momento en que decides poner tu casa en alquiler por primera vez es algo, digamos, agridulce. Por una parte supone conseguir una vía de ingresos que como mínimo te permita cubrir los costes de la vivienda. Aunque por otra parte, también puede ser un auténtico quebradero de cabeza.
Queremos ayudarte a que puedas llevar a cabo esa idea de manera sostenible para ti. Te hablamos de las formas de hacerlo y de qué cuestiones conviene valorar desde el inicio para evitar problemas que te afecten a ti o a tus inquilinos.
Opciones para el alquiler de una vivienda
Si tienes claro que la mejor opción para esa vivienda que tienes en propiedad es el alquiler, lo siguiente es decidir si vas a delegar o asumir en persona la gestión. Queremos que sepas que no hay una decisión mejor ni más acertada, siempre atenderá a tus circunstancias y posibilidades.
Aún así, si no acabas de tenerlo decidido, en Es Terrat hemos pensado que puede servirte conocer algunos pros y contras de cada una de estas posibilidades.
Alquilar tu vivienda por tu cuenta
Si has decidido hacer frente a la gestión de manera autónoma, es probable que logres ahorrar dinero en trámites y contratación de servicios. Además te permitirá tener una relación más personal con tu inquilino. Y en general, tener un mayor control sobre cada asunto relativo a la vivienda y su mantenimiento.
Estos podrían ser los pros, y también los contras, según se mire. Porque puede que ahorres inicialmente dinero, pero con el tiempo la inversión puede resultar mayor en cuanto a recursos y tiempo requeridos.
Por otro lado, la relación con tus inquilinos puede ser fluida y sin contratiempos o todo lo contrario. Con el desgaste que ello pueda suponer a futuro. Y finalmente, el no contar con el tiempo y conocimiento necesario para atender las demandas del piso puede generarte un estrés extra.
Una manera de aliviar estos contras puede ser recurrir a profesionales de manera puntual en función del asunto a tratar.
Contratar un mediador o agencia
La opción de delegar la gestión en profesionales puede tener los siguientes beneficios (relativos algunos): mantener el “anonimato” con tus inquilinos y olvidarte de las reparaciones de averías u acontecimientos que requieran de una intervención.
Además, la gestión delegada te permite residir lejos de la vivienda alquilada sin mayor problema.
Como puntos negativos, podemos señalar los mencionados en el apartado anterior que hacían referencia a los pros de la gestión personal y autónoma.
Elijas lo que elijas, lo que te contamos a continuación te interesa, ya que te explicamos las cuestiones que debes tener en cuenta a la hora de poner tu piso en alquiler.
Qué debes tener en cuenta
Cómo tributa
Es obligatorio incluir las rentas obtenidas del alquiler en nuestra declaración de la Renta. No hacerlo puede suponer una multa de Hacienda. Los ingresos que procedan del alquiler se consideran en el IRPF rendimiento de capital inmobiliario y forman parte de la base imponible general. El gravamen a aplicar dependerá de la comunidad autónoma donde se resida.
Para cuantificar el rendimiento neto por alquiler: se resta al dinero cobrado los gastos que tengan consideración de deducibles.
Sobre esa cantidad se aplica una reducción del 60% si el inmueble se destina a vivienda.
Para calcular el rendimiento sujeto a tributación se incluyen los importes que satisfaga el inquilino, además de la renta.
A ese importe se le pueden deducir gastos como:
- IBI y otros impuestos
- Intereses del préstamo hipotecario de adquisición del inmueble
- Gastos de reparación y mantenimiento.
- Deudas por impago, si el deudor está en concurso o han pasado más de 6 meses tras la primera gestión de cobro.
- Gastos de terceros: servicios portería, vigilancia, etc.
- Gastos de formalización del contrato, defensa jurídica y otros.
- Primas de contrato de seguro: incendio, robo, responsabilidad civil, sobre bienes.
- Gastos en suministros si son a cargo del arrendador.
- Gasto por amortización del inmueble o de otros bienes cedidos con éste (aparatos, mobiliario, etc.)
Es crucial guardar la documentación que justifique dichos pagos por si Hacienda los requiere.
Casos especiales
Te mostramos 2 casos que afectan al modo de tributar.
- Alquiler de pisos vacíos parte del año: en este caso, el importe de los gastos anuales deducibles debe reducirse de manera proporcional. Por los inmuebles vacíos se debe de imputar renta inmobiliaria por importe del 2% del valor catastral del inmueble por el periodo de tiempo que el inmueble esté vacío.
- Alquiler entre familiares hasta el tercer grado: norma especial por la cual el rendimiento neto no puede ser inferior al 2% del valor catastral.
En ambos casos aplicará el 1.1% en el caso de inmuebles en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados en los últimos 10 años.
Seguros de impago
Se trata de una opción para evitar la morosidad que contratan cada vez más arrendadores. El porcentaje ha aumentado de manera significativa desde 2019, según el Observatorio Español del Seguro de Alquiler. De hecho es una tendencia observable en el sector y la sociedad.
Este tipo de seguros cubren la renta acordada en el momento de la firma por hasta 12 meses de impago. Así quien arrienda asegura la renta mensual y evita situaciones como la morosidad. Pueden ofrecer además otras coberturas.
Otras cuestiones importantes
A modo de checklist, te enumeramos otras cuestiones que son importantes en caso de que decidas gestionar por ti mismo.
- Seleccionar el candidato ideal: tranquilo, no se trata de hacer un estudio minucioso ni una investigación profunda. Para poder seleccionar, es buena opción fijar una renta algo menor que la media de la zona para pisos de similares características. Cuando tengas las primeras solicitudes, pide datos de solvencia y estabilidad de ingresos. Recomendamos que la renta no sea mayor que el 35% de los ingresos mensuales.
- Antes de firmar: asegúrate de haber explicado bien y que se haya entendido qué conlleva la firma del contrato. Responsabilidades de las partes y cláusulas específicas si las hay.
- Importancia del inventario: hazlo lo más completo que puedas. Incluya fotos si es posible. Describe habitación por habitación, especialmente si la alquila con mobiliario. Este documento es muy importante sobre todo para determinar la devolución o no de la fianza al finalizar el contrato.
Es Terrat te pone fácil alquilar tu vivienda
Uno de nuestros servicios como administradores es el de gestión de la propiedad. Queremos acompañarte si has decidido dar el paso o si ya lo diste, pero no has delegado aún. Te proporcionamos lo necesario para que tu mayor preocupación sea decidir en qué invertir los ahorros que vayas generando.
