Pero, ¿qué es la aplicación en altura? Para simplificar, este tipo de modificación consiste en agregar plantas adicionales a un edificio existente. Esta práctica permite aumentar la superficie habitable, mejorar la eficiencia energética y adaptar el edificio a las necesidades actuales.
Por ese motivo hemos pensado que un artículo explicativo como este podría interesar a las comunidades de Es Terrat y otras comunidades de propietarios amigas.
¿Qué es la ampliación en altura de un edificio?
Se trata de hacer crecer el bloque hacia arriba, construyendo nuevos pisos sobre la estructura original. Por eso se ha vuelto cada vez más popular en ciudades con alta densidad poblacional, donde el espacio disponible en el suelo es limitado. Ejemplos de ciudades en España que aplican esta solución son Madrid y Barcelona.
¿Qué supone ampliar de esta manera un edificio?
Estos son algunos de los beneficios que conlleva la ampliación de un edificio:
- Aumento del valor de la propiedad: al incrementar el número de viviendas, aumenta el valor del inmueble en su conjunto, lo que representa una inversión a largo plazo para los propietarios.
- Generación de ingresos adicionales: los nuevos pisos pueden venderse o alquilarse, y suponer nuevos ingresos para la comunidad.
- Mejora de las instalaciones comunes: los ingresos pueden servir para modernizar el edificio, instalar nuevos ascensores, mejorar la fachada o crear nuevas zonas comunes como salas de reuniones o jardines.
- Mayor eficiencia energética: se puede aprovechar la oportunidad de la reforma para mejorar el aislamiento, instalar sistemas de calefacción y ventilación más eficientes, y utilizar energías renovables, esto permite reducir los gastos de los propietarios.
- Adaptación a las nuevas necesidades: permite la incorporación de espacios de coworking o la instalación de infraestructuras para la movilidad eléctrica.
¿Cómo se lleva a cabo una ampliación en altura?
Un paso a paso del proceso de ampliación sería este:
- Estudio de viabilidad: se realiza un análisis exhaustivo del edificio existente para evaluar su estructura, cimentación y estado general.
- Proyecto técnico: se elabora un proyecto detallado que incluye planos, cálculos estructurales y especificaciones de los materiales a utilizar, cumpliendo con la normativa vigente.
- Licencias municipales: es necesario solicitar las licencias correspondientes al Ayuntamiento, presentando toda la documentación requerida.
- Consenso de la comunidad de propietarios: se debe obtener el acuerdo de la mayoría de los propietarios para llevar a cabo el proyecto, lo que puede requerir varias reuniones informativas.
- Ejecución de la obra: una vez obtenidos todos los permisos, se procede a ejecutar la obra, siguiendo un plan de trabajo detallado y minimizando las molestias a los vecinos.
¿Qué ley regula las ampliaciones en altura en Palma?
Normativa aplicable en Palma:
- Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Palma. Este documento es la guía principal para cualquier actuación urbanística en la ciudad. Define las zonas, usos del suelo permitidos, alturas máximas, retiros y demás condiciones para edificar.
- Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (LUIB) que establece los principios generales de ordenación del territorio y urbanismo en las Islas Baleares, incluyendo aspectos como la protección del patrimonio, la eficiencia energética y la accesibilidad.
- Decretos y Ordenanzas Municipales que complementan y desarrollan la normativa general, y que pueden incluir requisitos específicos para determinadas zonas o tipologías de edificios.
Beneficios principales para propietarios
¿Cómo se beneficia cada vecino/a de esta iniciativa?
- Podrá disfrutar de un espacio más amplio o de nuevas instalaciones comunes.
- El valor de su vivienda se verá incrementado gracias a la mejora del edificio y a su mayor atractivo.
- La ampliación puede permitir la instalación de nuevos ascensores, la mejora de las zonas comunes o la incorporación de nuevas tecnologías. Más comodidad para todos.
- Al reformar el edificio, se puede reducir el consumo energético y disminuir los costes de mantenimiento, mayor eficiencia por tanto.
Desafíos y retos al llevar a cabo una ampliación en altura
Los obstáculos que pueden surgir en un proyecto de ampliación de estas características son:
- Las ampliaciones en altura son inversiones importantes y requieren una planificación financiera cuidadosa.
- Las obras pueden prolongarse durante varios meses, lo que puede generar molestias a los vecinos.
- La obtención de las licencias necesarias puede ser un proceso complejo y burocrático.
- Es fundamental lograr un consenso entre todos los propietarios para llevar a cabo el proyecto, lo que puede requerir tiempo y esfuerzo.
Cómo asegurarse de tomar la mejor decisión
Para decidir sobre este tipo de cuestiones que implican tanto esfuerzo y afectan a toda la comunidad de propietarios, se debe considerar:
1. Informarse a fondo:
- Consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio, así como cualquier otra normativa local o autonómica que pueda afectar al proyecto. Prestar especial atención a las limitaciones de altura, los usos permitidos, los retiros obligatorios y los requisitos de eficiencia energética.
- Conocer los planes de desarrollo urbanístico de la zona. Estos planes pueden incluir previsiones para la renovación urbana o la creación de nuevas zonas verdes, lo que podría afectar al proyecto.
- Realizar una evaluación exhaustiva del estado actual del edificio, incluyendo su estructura, instalaciones y acabados. Un informe técnico permitirá identificar posibles problemas o deficiencias que deban ser solventadas antes de iniciar la ampliación.
2. Contratar a un profesional:
- Arquitecto técnico o ingeniero civil que asesore sobre la viabilidad técnica del proyecto, elaborarán los planos y cálculos necesarios, y ayudarán a tramitar las licencias.
- Estudio de arquitectura: puede ofrecer un diseño integral para la ampliación, incluyendo aspectos estéticos y funcionales.
- Administrador de fincas: esencial para organizar las reuniones con los vecinos y para gestionar los trámites administrativos.
3. Organizar una reunión con los vecinos:
- Comunicación clara y transparente sobre los beneficios del proyecto, como el aumento del valor de las viviendas, la mejora de las instalaciones comunes y la adaptación a las nuevas necesidades.
- Resolución de dudas: conviene responder a todas las preguntas que puedan surgir, tanto sobre los aspectos técnicos como sobre los económicos y legales.
- Buscar el consenso entre los vecinos para obtener el apoyo necesario para llevar a cabo el proyecto.
4. Elaborar un plan financiero detallado:
- Hay que elaborar un presupuesto que incluya todos los gastos asociados al proyecto, como los honorarios profesionales, los materiales, las licencias, los impuestos y los imprevistos.
- Explorar las diferentes opciones de financiación disponibles, como préstamos bancarios, ayudas públicas o aportaciones de los propietarios.
- Evaluar la rentabilidad del proyecto a largo plazo, teniendo en cuenta los ingresos adicionales que se generarán y los costes de mantenimiento.
5. Otros aspectos a considerar:
- Hay que evaluar el impacto ambiental de la ampliación y adoptar medidas para minimizarlo.
- Asegurarse de que la ampliación cumpla con la normativa de accesibilidad para personas con movilidad reducida.
- Priorizar la seguridad durante la ejecución de las obras.
Al seguir estos pasos, se podrá tomar una decisión informada y consensuada sobre la ampliación de un edificio.
Conclusiones
Ampliar en altura un edificio es una decisión importante que puede generar numerosos beneficios para la comunidad de propietarios. Sin embargo, es fundamental llevar a cabo un estudio detallado de viabilidad, cumplir con la normativa vigente y contar con el consenso de todos los propietarios. Al tomar una decisión informada y contando con el asesoramiento de profesionales, podrás transformar tu edificio y mejorar tu calidad de vida.
